Агентство з нерухомості

Агентство чи агенція з нерухомості — це спеціалізована комерційна організація, яка здійснює посередницькі послуги між продавцем і кінцевим покупцем на ринку нерухомості. З метою максимізації прибутку деякі агентства займаються інвестуванням на первинному ринку нерухомості.

Сучасні агентства надають широкий набір послуг: від специфічно-конкретних до повного супроводу клієнта. Доходом найчастіше буває відсоток від угоди, що супроводжується.

Історія розвитку

США можна вважати батьківщиною перших агентств нерухомості.

• 1794 — в Нью-Йорку з'явилось перше агентство нерухомості Cruikshank Company. Його заснував Вільям Крукшенк (William Cruikshahk). Тоді не було жодних перешкод, щоб стати брокером з нерухомості.
• 1800 — уряд США почав продавати приєднані землі. Тоді бізнес брокерів з нерухомості почав активно розвиватися.
• 1855 — Baird & Warner (Беірд і Варнер) засновують фірму, яка донині залишається найстарішим агентством нерухомості в США.
• 1887 — після зборів агентів в Сан-Дієґо з'явилося поняття MLS (мультилістингової системи), яка надає можливість швидкого обміну інформацією лише між операторами ринку нерухомості, що відображає взаємодію між даними суб'єктами і не нав'язує їм правил роботи.
• 1907 — на зустрічі семи колегій нерухомості Середнього Заходу в місті Дулут, штат Міннесота, створено Національну Асоціацію Ріелторів (НАР).
• 1916 — Національна Асоціація брокерів з нерухомості запускає термін «ріелтор» (realtor).
• 1917 — в Каліфорнії прийнято перший закон про ліцензування ріелторів.
• 1922 — закони про ліцензування ріелторів прийняті в 14 штатах.
• 1934 — National Housing Act створює FHA (Federal Housing Association) — Федеральну Асоціацію Житла. Іпотека терміном на 30 років вперше стає доступною для населення.
• 1938 — Федеральним урядом США заснована The Federal National Mortgage Association, нині відома як Фенні Мей (Fannie Mae).
• 1970 — Конгрес схвалив створення іпотечного агентства Freddie Mac, зі штаб-квартирою в Макліні, Вірджинія, а також вторинного ринку іпотеки.
• 1974 — підписаний і набув чинності Закон про розрахункові процедури в сфері нерухомості Real Estate Settlement Procedure Act (RESPA). Тепер усі угоди закриваються за єдиним стандартом, з повним описом всіх платежів і витрат, які мають відношення до купівлі-продажу та фінансуванню нерухомості.
• 1995 — стартувала перша інтернет-дошка оголошень Craigslist.
• Початок 2000-х — запуск системи обміну даними в Інтернеті — IDX, що дозволяє всім брокерам-учасникам публікувати на своїх вебсайтах усі лістинги власною МЛС.
• 2001 — після подій 11 вересня НАР за 48 годин організовує особливий фонд — Housing Relief Found, який зібрав понад $8 млн на будівництво житла для сімей жертв трагедії.

Історія розвитку в країнах пострадянського простору

Російська імперія

Перші агентства нерухомості стали з'являтися в другій половині XIX століття. В епоху бурхливого розвитку капіталізму і становлення підприємництва в Російській імперії інвестиції в бізнес, пов'язаний з нерухомим майном, вважалися найбільш вигідними. Комісійні контори, які виконували посередницьку функцію у торговельній діяльності, почали пропонувати свої послуги і в сфері нерухомості.

Так з'явилися перші агентства нерухомості. Послуги з пошуку варіантів нерухомості для придбання, а також з підбору покупців і орендарів були одними з найбільш ранніх видів діяльності в державах, політичний устрій яких передбачав існування підприємницької діяльності та ринку нерухомості.

СРСР

У той час, як ринкові відносини в країнах Європи та Америки продовжували розвиватися, в СРСР уряд не був прихильником підприємницької діяльності громадян. В результаті цього в СРСР існували лише підпільні агенти з нерухомості, які не могли законно об'єднуватися в агентства і здійснювати діяльність.

Додатковою перешкодою на шляху розвитку зазначеного виду підприємницької діяльності став специфічний статус квартир у містах СРСР, які не могли перебувати у приватній власності. Придбати можна було тільки приватний будинок.

Україна

Подальший розвиток галузь отримала після здобуття незалежності країнами колишнього комуністичного табору. 6 липня 1992 року набув чинності закон «Про приватизацію державного житлового фонду», а вже в серпні цього ж року зареєстровані перші угоди з купівлі — продажу квартир.

Кмітливість та спритність деяких людей привела до того, що вони почали збирати оголошення про продаж квартир на вулицях та в газетах і формувати так звані бази, які потім продавались тим, хто хотів придбати житло. Цей вид діяльності став початком кар'єри ріелторів.

У середині 90-х років особи, яких вже сьогодні можна назвати ріелторами, почали систематизувати інформацію, отриману з оголошень. Вони стали не просто продавати бази, а й допомагати клієнтам вибирати відповідне житло. Тобто ріелтори обдзвонювали власників квартир, з'ясовували всі подробиці, а потім надавали інформацію своїм клієнтам.

Види послуг

Досить рідко агентства нерухомості спеціалізуються лише на окремих сегментах ринку, наприклад, продажу офісів або оренді квартир. Загалом, сучасні агентства нерухомості надають широкий спектр послуг у сфері нерухомості в різних сферах, зокрема:

• Купівля-продаж, оренда нерухомості.
• Пошук продавців/покупців.
• Юридичний супровід угоди.
• Реєстрація або оформлення об'єкта в державних чи інших органах.
• Консультації з питань укладення угод з нерухомістю.
• Сприяння в отриманні кредитів.
• Узаконення змін в об'єкти нерухомості.
• Незалежна експертна оцінка всіх видів нерухомості, консультації з визначення вартості об'єктів (будинок, котедж, квартира, земельна ділянка, будівля, приміщення, офіс)
• Проведення комплексу рекламних заходів щодо просування об'єкта.
• Консультації з вибору страхової компанії та питань страхування нерухомості (квартири, будинку, котеджу, будівлі).
• Підготовка, отримання і реєстрація повного пакету документів для всіх видів операцій з нерухомістю.

Правове регулювання діяльності агентств нерухомості в різних країнах

У всьому світі на законодавчому рівні по-різному регулюють роботу агентств нерухомості та ріелторів. У країнах пострадянського простору немає особливих вимог до фахівців на ринку нерухомості. Займатися ріелторською діяльністю може кожен.

Що стосується інших країн то, наприклад, у країнах Бенілюксу цей вид діяльності є ліцензійним. Для того щоб стати агентом і працювати в сфері нерухомості необхідно пройти навчання, яке триває три роки. Після здобуття знань агент зобов'язаний вступити до спільноти і отримати номер. Надалі цей номер ріелтор використовує при укладенні ним договорів. Зовсім протилежна ситуація в Іспанії. У законодавстві цієї країни поняття ріелтор не існує. Тим не менш, в країні ринок ріелторських послуг активно працює і розвивається.

У США бізнес з нерухомості найрозвиненіший в світі. Для того, щоб стати агентом, потрібно пройти курси ріелторської майстерності та здати іспит. Після чого отримати ліцензію. Без неї операції на ринку нерухомості в США неможливі. За діяльністю всіх агентств нерухомості і ріелторів стежить Національна Асоціація ріелторів (НАР) — найбільша професійна організація в Сполучених Штатах.

Види діяльності в агентствах нерухомості

В агентствах нерухомості фахівців прийнято називати ріелтор, агент, брокер, маклер, посередник. Це не слова синоніми, по сфері діяльності вони схожі, але у кожного є своє індивідуальне значення.

• Ріелтор — індивідуальний підприємець або юридична особа, яка професійно займається посередницькою діяльністю при укладанні угод купівлі-продажу, оренди комерційної та житлової нерухомості шляхом зведення партнерів по угоді та отримання комісійних.
• Маклер — торговий посередник. Як правило, професійно займається посередництвом при купівлі та продажу товарів, цінних паперів, послуг, страхуванні, сприяє висновку угод купівлі-продажу шляхом зведення партнерів. У СРСР в основному були відомі квартирні маклери. У час становлення капіталізму більшість з них почали займатися нерухомістю.
• Брокер — юридична або фізична особа, яка виконує посередницькі функції між продавцем і покупцем. Також координує роботу ріелторів в агентстві нерухомості.

Шахрайство на ринку житла

На ринку нерухомості, як і в інших сферах бізнесу, процвітає шахрайство, а також недобросовісна робота ріелторів та агентств нерухомості, які використовують та привласнюють чужі оголошення, вводять в оману клієнтів, поширюючи неправдиву інформацію.

На противагу тіньовим схемам існують онлайн-ресурси, які ведуть боротьбу з цим видом шахрайства, неправдивою інформацією. Зокрема деякі портали пошуку нерухомості публікують незалежні рейтинги агентств, обмінюються «чорними списками», а також публікують матеріали, в котрих викривають шахраїв.

Найпоширенішими видами афер в сфері нерухомості є продаж або оренда чужого житла.

Цей вид шахрайства стосується операцій з нерухомістю, яка належить іншим особам. Найчастіше це:

• Оренда з подальшим продажем.
• Продаж об'єкта за допомогою дублікатів документів.
• Продаж неприватизованих квартир.
• Інсценування смерті власника або укладення сфальсифікованого заповіту.

• Багаторазовий продаж або оренда

Аферист продає або здає один об'єкт одночасно кільком особам, отримуючи з усіх гроші. Часто власник нерухомості вступає в злочинну змову з шахраями і надалі грає роль потерпілого. Розрізняють два основних види шахрайства з «багаторазового» продажу:

• Операції на ринку новобудов. Аферисти пропонують внести кошти за житло ще до того, як будинок поставлений на облік в реєструючих і експлуатаційних організаціях.
• Багаторазовий продаж на «вторинному» ринку.

• Угоди з незаконно придбаним житлом.

Зловмисники пропонують об'єкти, отримані у власність насильницькими діями проти колишніх власників.

• Угоди з юридично проблемною нерухомістю.

Під терміном «проблемні» маються на увазі об'єкти, які мають юридичні заборони.

• Псевдо оформлення угод, псевдо доручення.

У цьому випадку для оформлення угоди шахраї користуються підробленими печатками та підставними нотаріусами.

• Отримання авансів.

Покупець дає псевдо власнику недорогої квартири аванс, а продавець надалі зникає.

Посилання

• http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/733/99 [Архівовано 15 серпня 2016 у Wayback Machine.]
• Презентація Максима Конайкова для Національної асоціації ріелторів на основі книги «100 лет воплощения американской мечты»
• Презентація Світлани Столярової «Еволюція сучасного клієнта = революція в маркетинзі»